När bostadsmarknaden svänger och räntorna stiger letar många husägare efter sätt att maximera värdet på sin fastighet. Den lilla byggnaden på tomten som tidigare kanske bara var en dröm har för många blivit en lönsam verklighet. Från passiv investering till aktiv inkomstkälla – det kompakta komplementhuset Attefallshus har förändrat spelreglerna för många vanliga villaägare.
Det som gör dessa små byggnader så ekonomiskt intressanta är deras flexibilitet. Samma yta kan fungera som uthyrningsbostad ena dagen, hemmakontor nästa och förälderboende den tredje. I tider av ekonomisk osäkerhet blir denna anpassningsförmåga särskilt värdefull.
”Vi byggde vår lilla gäststuga för 450 000 kronor och hyr nu ut den för 8 500 kronor i månaden,” berättar Anders Ljungberg från Huddinge. ”Efter ränteavdrag och kostnader ger det ett tillskott på cirka 85 000 kronor om året till familjekassan. På mindre än sex år har investeringen betalat sig själv.”
Anders är långt ifrån ensam. Runt om i landet har tusentals familjer upptäckt hur den lilla tilläggsbyggnaden kan skapa ekonomiskt svängrum i vardagen. Men vägen till lönsamhet kräver noggrann planering och realistiska förväntningar.
Kostnadsbilden för Attefallshus – från budget till lyx
Prisbilden för att skaffa ett Attefallshus att använda som en komplementbostad varierar enormt, från enkla byggsatser för runt 200 000 kronor till exklusiva arkitektritade minibostäder för över en miljon. Till detta kommer alltid markarbeten, anslutningar och inredning som kan fördubbla grundkostnaden.
”Det vanligaste misstaget jag ser är att folk underskattar totalkostnaden,” förklarar Lena Kvist, ekonomisk rådgivare specialiserad på fastighetsfinansiering. ”De ser en annons för en byggsats på 300 000 kronor och tror att det är hela kostnaden. Men när grunden ska gjutas, el och vatten dras fram, och inredningen kommer på plats har budgeten ofta spruckit rejält.”
Lena rekommenderar att lägga till minst 50 procent på byggsatsens pris för att få en realistisk totalkostnad. För den som vill bygga en primär bostadskomplementbyggnad med kök, badrum och alla bekvämligheter är 800 000 kronor en mer realistisk utgångspunkt för budgeten.
Finansieringen kan lösas på olika sätt. Många använder belåningsutrymmet i sin huvudfastighet, medan andra tar separat lån för minibyggnaden. Lånekostnaderna kan sedan ofta räknas av mot hyresintäkterna för den som planerar att hyra ut.
Skattereglerna är också förmånliga. Intäkterna från uthyrning av en komplementbostad räknas som kapitalinkomst, där du får göra ett grundavdrag på 40 000 kronor per år plus 20 procent av hyresintäkten. Detta gör småskalig uthyrning till en skattemässigt fördelaktig inkomstkälla jämfört med många andra investeringar.
Ett komplementhus kan höja värdet på fastigheten
För den som planerar att sälja sin fastighet kan ett väl utformat komplementhus höja värdet betydligt mer än byggkostnaden. Fastighetsmäklare rapporterar att en attraktiv minibostad på tomten kan höja försäljningspriset med 600 000 till en miljon kronor – en avkastning som få andra husförbättringar kommer i närheten av.
Men den verkliga ekonomiska styrkan ligger kanske i flexibiliteten över tid. En familj kan använda byggnaden som tonårsbostad under några år, hyra ut den när barnen flyttar hemifrån, och så småningom flytta in själva när huvudhuset blir för stort och svårskött.
”Vi ser allt fler äldre par som bygger ett bekvämt kompakt boende på tomten, hyr ut huvudhuset och får både en förenklad vardag och en stabil inkomst,” berättar Maria Lundgren, fastighetskonsult inriktad på generationsboende. ”Det möjliggör kvarboende i området man trivs i samtidigt som man frigör kapital från den större byggnaden.”
I en tid då boendekostnaderna utgör en allt större del av hushållsekonomin har den lilla tilläggsbyggnaden blivit ett verktyg för ekonomisk kontroll och valfrihet. Med rätt planering kan den till synes blygsamma investeringen i en komplementbostad bli nyckeln till ökad ekonomisk frihet, oavsett om målet är extra inkomst idag eller flexibilitet inför framtidens skiftande behov.